SENTENZA N.47
ANNO 1980
REPUBBLICA ITALIANA
In nome del Popolo Italiano
composta dai signori
giudici
Avv. Leonetto AMADEI Presidente
Dott. Giulio GIONFRIDA
Prof. Edoardo VOLTERRA
Prof. Guido ASTUTI
Dott. Michele ROSSANO
Prof. Antonino DE STEFANO
Prof. Leopoldo ELIA
Prof. Guglielmo ROEHRSSEN
Avv. Oronzo REALE
Dott. Brunetto BUCCIARELLI
DUCCI
Avv. Alberto MALAGUGINI
Prof. Livio PALADIN
Dott. Arnaldo MACCARONE
Prof. Antonio
Prof. Virgilio ANDRIOLI
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel giudizio di
legittimità costituzionale dell'art. 10, n. 1, della legge 23 maggio 1950, n.
253 (proroga delle locazioni di immobili urbani) promosso con ordinanza emessa
l'll maggio 1977 dal Pretore di Ancona, nel procedimento civile vertente tra
Ancidei Pio ed altri, e Alessandrelli Giancarlo, iscritta al n. 341 del
registro ordinanze 1977 e pubblicata nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica
n. 258 del 21 settembre 1977.
Visti l'atto di
costituzione di Ancidei Pio ed altri e l'atto di intervento del Presidente del
Consiglio dei ministri;
udito nell'udienza
pubblica del 7 novembre 1979 il Giudice relatore Arnaldo Maccarone;
udito l'avvocato dello
Stato Renato Carafa, per il Presidente del Consiglio dei ministri.
Considerato
in diritto
L'art. 10, n. 1, della
legge 23 maggio 1950, n. 253, dispone che il locatore di immobile urbano può
far cessare la proroga legale del contratto di locazione quando l'immobile sia
compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o
del quale debba d'urgenza essere assicurata la stabilita, e la permanenza del
conduttore impedisca di compiere gli indispensabili lavori.
A norma degli artt. 1575,
n. 2, 1576, 1577, 1583 e 1584 c.c. il locatore di immobile urbano, in regime di
libertà contrattuale, è obbligato a provvedere all'esecuzione delle <
riparazioni necessarie per mantenere l'immobile stesso in stato di servire
all'uso convenuto > con la sola sospensione del rapporto locativo durante il
tempo necessario per l'effettuazione delle riparazioni suddette, alle
condizioni e nei termini previsti in particolare dall'art. 1584 c.c.
Sostanzialmente, quindi,
nel caso di locazioni di immobili urbani soggetti a
proroga, la necessità di eseguire i lavori sopra specificati determina la
facoltà del locatore di ottenere la cessazione del rapporto di locazione,
ancorché vincolato, mentre nel caso in cui si rendano necessari i lavori
previsti dalle citate norme del codice civile, che indubbiamente comprendono
interventi della stessa specie indicata dalla norma impugnata, il contratto
liberamente stipulato seguita ad avere vigore, sia pure con i temperamenti
previsti nei casi particolari indicati dall'art. 1584 c.c. per quanto riguarda la
temporanea riduzione dell'ammontare del corrispettivo e la facoltà eccezionale
di recesso del conduttore nel caso di assoluta inabitabilità dell'immobile
connessa all'esecuzione dei lavori.
Questa situazione, secondo
il giudice a quo, concreterebbe una discriminazione a danno dei conduttori in
regime vincolistico, poiché li priverebbe del beneficio della proroga legale
per il verificarsi di circostanze che, invece, in regime di libertà
contrattuale non vengono reputate idonee a provocare
lo scioglimento del rapporto.
Tali considerazioni, come
è evidente, presuppongono una omogeneità fra le situazioni raffrontate che,
invece, deve essere esclusa.
Se infatti è vero che, nei
casi sopra descritti, la situazione di fatto appare omogenea nel caso che,
nell'ipotesi prevista dalla legge speciale impugnata, trattasi dell'esecuzione
di lavori indubbiamente raffrontabili con quelli indicati dalle citate norme
del codice civile, è anche vero che la situazione giuridica nella quale gli
interventi in esame si inseriscono è sostanzialmente diversa.
Mentre nelle locazioni in
regime pattizio, tra le obbligazioni principali del locatore vi è quella di
mantenere i locali nello stato di servire all'uso convenuto, è opinione
concorde della dottrina e della giurisprudenza che, in regime vincolistico, il
locatore non è invece tenuto in linea di massima, e salvo la osservanza
dell'art. 2053 c.c., ad eseguire direttamente le opere di manutenzione, che
possono essere effettuate dal conduttore salvo rivalsa sul canone dovuto. E ciò
in quanto il legislatore ha voluto alleggerire l'onere che il locatore subisce
per effetto del vincolo, il quale comporta una limitazione notevole del diritto
di proprietà dell'immobile.
Il rapporto fra locatore e
conduttore, per quanto riguarda il ripristino dell'immobile, e, pertanto,
diverso nelle due situazioni comparate.
E tale differenza
giustifica la scelta operata dal legislatore del 1950, tanto più che
nell'ipotesi considerata non si tratta della riparazione del solo alloggio
locato ma della ricostruzione o del consolidamento dell'intero edificio,
gravemente danneggiato, nel quale l'alloggio stesso è compreso;
razionalmente dunque si è
ritenuto che l'utilità sociale derivante dall'esecuzione delle opere anzidette
prevalesse sull'interesse alla conservazione della proroga legale.
Né d'altra parte può
condividersi la considerazione espressa nell'ordinanza di rinvio, secondo la
quale la volontarietà della esecuzione dei lavori da
parte del locatore toglierebbe ogni giustificazione alla censurata diversità di
disciplina. Invero, come si è detto, la normativa in esame risponde ad una
valutazione obbiettiva degli interessi contrapposti, in relazione alla quale
l'elemento soggettivo cui si richiama l'ordinanza non può ovviamente assumere
nessun sensibile rilievo; va, d'altra parte, considerato che l'iniziativa del
locatore è determinata dalla urgenza di assicurare la stabilità dell'immobile.
Come è noto, seconda la
costante giurisprudenza di questa Corte, la valutazione della diversità delle
situazioni in cui si trovano i soggetti dei rapporti da disciplinare non può
non essere riservata al potere discrezionale del legislatore, salvo
l'osservanza dei limiti stabiliti dal primo comma dell'art. 3 Cost. e semprechè
la scelta corrisponda a criteri di razionalità.
Poiché, come si è detto,
tali limiti e condizioni risultano pienamente
osservati nella specie, deve escludersi che la disciplina impugnata contrasti
con l'invocato precetto costituzionale.
PER
QUESTI MOTIVI
dichiara non fondata la
questione di legittimità costituzionale dell'art. 10, n. l, della legge 23
maggio 1950, n. 253, recante disposizioni per le locazioni e sublocazioni degli
immobili urbani, sollevata, in riferimento all'art. 3 Cost., con l'ordinanza
indicata in epigrafe.
Così deciso in Roma, nella
sede della Corte costituzionale, Palazzo della Consulta, il 02/04/80.
Leonetto AMADEI – Giulio
GIONFRIDA - Edoardo VOLTERRA
– Guido ASTUTI – Michele ROSSANO – Antonino DE STEFANO – Leopoldo ELIA – Guglielmo ROEHRSSEN – Oronzo REALE - Brunetto BUCCIARELLI DUCCI – Alberto MALAGUGINI – Livio PALADIN – Arnaldo MACCARONE – Antonio
Giovanni VITALE – Cancelliere
Depositata in cancelleria il 14/04/80.